Gegenantrag von Melanie Dyck

Gegenantrag zu Tagesordnungspunkt 3, Beschlussfassung über die Entlastung der Mitglieder des Vorstands für das Geschäftsjahr 2014

Ich beantrage als Aktionärin, die Mitglieder des Vorstands nicht zu entlasten.

Begründung:

Die Deutsche Wohnen AG hat die 2004 privatisierte Berliner Wohnungsbaugesellschaft GSW mit einem Wohnungsbestand von 60.000 Wohnungen 2013 durch Aktientausch übernommen und ist nun die größte private Wohnungsbaugesellschaft in Berlin. Dieser Wohnungsbestand dient auch der sozialen Wohnraumversorgung Berlins. Bestandsbewirtschaftung und Geschäftsstrategien der Deutsche Wohnen AG werden ihrem sozialen Auftrag allerdings nicht gerecht: Vor allem Bestandsmieter/innen sind gefährdet, wenn im Geschäftsbericht der Deutschen Wohnen 2014 (GW DW14) ein Mietsteigerungspotential gegenüber den aktuellen Vertragsmieten von 21, 2 % prognostiziert wird (S. 54ff).

Die operativen Einnahmen durch Mieterträge belaufen sich laut Geschäftsbericht im Jahr 2014 auf 505,8 Mio. €. Doch das Anlagevermögen wird auf 953 Mio. €. aufgewertet (S. 13). Da Mieterträge jedoch nur um ca. 3 %  pro Jahr gestiegen sind, dient diese Aufwertung vermutlich der Beschönigung des Verschuldungsgrads.

So geht z.B. der Instandhaltungsaufwand – als Pflicht des Eigentümers – nicht in die Bewertung des Anlagevermögens ein. Auf Basis dieser Bewertung und des tatsächlichen Verschuldungsgrads auf der Hauptversammlung weitere Kapitalaufnahmen zu beschließen, blendet die Gefahr aus, dass es mittelfristig zu einer Abwertung des Anlagevermögens kommt. Solch eine Geschäftsstrategie schadet mittelfristig nicht nur den Mieter/innen, sondern vor allem auch den Aktionär/innen.

Zum Hintergrund:

  • Bestandsbewirtschaftung: Neuvermietung statt Bestandsschutz?

Laut Geschäftsbericht 2014 liegt der Schwerpunkt der Bewirtschaftung in einem Bestand von 98.000 Wohneinheiten (WE) auf Neuvermietung und Realisierung von Mietpotential entsprechend den Marktmieten, sprich Mieterhöhungen (GB DW14 S. 54ff).

Unter Instandhaltungen versteht die Deutsche Wohnen AG „ zu einem großen Teil Aufwendungen für den Mieterwechsel. Im Rahmen der Neuvermietungen wurden im Jahr 2014 durchschnittlich 3.359 € pro Wohnung investiert. Aus dem Mietanstieg ergab sich dabei eine Rendite von ca. 17 %.“ (S. 57)

Auch die geplanten Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 280 Mio. € in den nächsten vier Jahren führen zu Mieterhöhungen. Zudem drohen opportunistische Bestands-Verkäufe in Core+-Regionen wie Berlin, der sozialen Wohnraumversorgung die Grundlage zu entziehen.

  • Der Wertzuwachs beruht nicht auf operativen Einnahmen.

Es heißt im Geschäftsbericht 2014: „Der Wertzuwachs unseres Bestandes im Rahmen der jährlichen Portfoliobewertung beläuft sich auf 953 Mio. €. Maßgebliche Aufwertungen betreffen im Wesentlichen den Großraum Berlin mit 819 Mio. €.“ (S. 13)

Doch dieser Wertzuwachs beruht statt auf operativen Einnahmen auf folgenden Bewertungsergebnissen:

a )   Der verbesserten Darstellung des cash-flows des Portfolios in Höhe von 279 Mio. €.

  1. b) Einer angepassten Marktbewertung Berlin in Höhe von 117 Mio. €.
  2. c) Einer Aufwertung in Höhe von 557 Mio. € aus Anpassungen der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze.

Die realen operativen Einnahmen aus der Bewirtschaftung betragen dagegen nur 505,8 Mio. €.

  • Hoher Verschuldungsgrad mit schwerwiegenden Folgen für die Bonität?

Eine realistische Bewertung des Anlagevermögens müsste zu einer wesentlich höheren Verschuldungsquote als der 51 % laut Geschäftsbericht der Deutschen Wohnen AG von 2014 kommen. (S. 24) Es sind vielmehr hohe Rückzahlungsverpflichtungen aus Schulden und Wandelanleihen zu erwarten, wie dem Geschäftsbericht zu entnehmen ist. Trotzdem sollen neue Schulden durch Wandelanleihen aufgenommen werden. Mittelfristig gefährdet das die Bonität des Unternehmens und verstößt gegen die Interessen der Mieter/innen und Aktionär/innen.

Vor diesem Hintergrund beantrage ich als Aktionärin der Deutsche Wohnen AG, den Vorstand nicht zu entlasten und erwarte, dass Vorstand und Aufsichtsrat der Hauptversammlung die Folgen dieser Portfoliobewertung und alle weiteren Kapitalaufnahmen auf dieser Basis erläutern.

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