Zur Hauptversammlung der VONOVIA am 30.6.2020 haben Kritische immobilienaktionärInnen eine Reihe von Fragen an den Vorstand des Konzerns gerichtet. Wir dokumentieren diese Fragen und die Antworten, die uns der Vorstand bei der Online-Versammlung geben wird. Wir beginnen mit einem Fragekomplex der sich mit den Auswirkungen der Corona-Pandemie und der Wirtschaftskrise auf die MieterInnen und das Geschäftsmodell des Konzerns beziehen. Unter dem Slogan „Solidarität statt Dividende“ fordern kritische Aktionär*innen einen Verzicht der Ausschüttung von Dividenden und die Umverteilung der Gewinne der Vonovia zu Gunsten von Mietsenkungen, einen Corona-Solidarfonds und Rückstellungen für die klimagerechte Erneuerung des Wohnungsbestandes.
1. Corona-Krise und Dividende, Geschäftsmodell
1.1. Wohnen ist ein Grundbedürfnis, und die Verfügung über eine ausreichend große und ausgestattete, gesunde, sichere und bezahlbare Wohnung ist deshalb international als Menschenrecht anerkannt. Die Corona-Pandemie und der folgende Shut-Down haben unmittelbar vor Augen geführt, wie wichtig die Erfüllung dieses Menschenrechts ist. Welche Maßnahmen ergreift die Vonovia, um ihre Verpflichtungen, die sich unter anderem aus dem Internationalen Pakt über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte ergeben, zu erfüllen? Welchen Stellenwert nehmen die Grundsätze des Rechts auf angemessene Wohnung für das Geschäftsmodell und das Managementsystem ein? Wie wird die Verträglichkeit unternehmerischer Enzscheidungen mit dem Recht auf Wohnung überprüft? Wer ist mit dieser Prüfung innerhalb des Konzerns beauftragt? Wie wird diese Aufgabe bislang und in Zukunft von dem Vorstand wahrgenommen? Welchen Stellenwert hat sie für den Aufsichtsrat?
1.2. Kurzarbeit und der Verlust anderer Erwerbsquellen haben für viele Menschen, nicht zuletzt auch für die MieterInnen der Vonovia in Deutschland, Schweden und Österreich, zu Einkommenseinbußen geführt, die die Mietzahlungsfähigkeit einschränken. Nur zum Teil wurde dieses Problem durch Kurzarbeitergeld, Überbrückungshilfen und einen erleichterten Zugang zu den Wohngeld- und SGB-Leistungen mit öffentlichen Mitteln aufgefangen. Viele MieterInnen zahlen die Mieten zum Teil aus Ersparnissen oder aus Abstrichen bei anderen Lebenshaltungskosten. Es ist mit wachsenden Schulden zu rechnen. Zugleich hat die Pandemie die europäischen Volkswirtschaften in die tiefste wirtschaftliche Krise seit Kriegsende geführt. Es muss mit langfristigen Folgen für die Mietzahlungsfähigkeit gerechnet werden. Auch die öffentliche Hand kann nicht grenzenlos einspringen. Das bisherige Geschäftsmodell der Vonovia ist auf steigende Mieteinnahmen ausgerichtet. Welche Veränderungen des Geschäftsmodells und der Strategie beabsichtigt der Vorstand, um dieser Entwicklung Rechnung zu tragen? Müssen Erwartungen auf wachsende Mietrenditen und Dividenden vor diesem Hintergrund nicht deutlich korrigiert werden?
1.3. Die europäischen Staaten, nicht zuletzt Deutschland, haben in einem noch nie gewesen Umfang Finanzmittel zur Verfügung gestellt um die Zahlungsfähigkeit der Menschen sicherzustellen, die Konjunktur zu beleben und Wirtschaftsunternehmen zu stützen. Im Unterschied zu vielen Dienstleistern, dem Einzelhandel und großen Teilen der Produktion muss die Wohnungswirtschaft keine Einbußen hinnehmen, denn wohnen müssen die Menschen immer. Deshalb muss sie auch keine direkte Staatshilfen in Anspruch nehmen. Ihre öffentliche Subvention erfolgt indirekt durch erhöhte öffentliche Sozialleistungen an die MieterInnen. Dadurch wird die Wohnungswirtschaft zu einem Krisengewinner. Hält es der Vorstand vor diesem Hintergrund für gerechtfertigt, an der bisherigen Geschäftspolitik festzuhalten, die auf steigende Mieten und Dividenausschüttungen ausgerichtet ist? Müsste nicht gerade die Vonovia als größtes Wohnungsunternehmen in Deutschland mit gutem Beispiel vorangehen, die stark erhöhten Mieten der letzten Jahre senken und auf eine Ausschüttung von Dividende verzichten?
1.4. Der Vorstand schlägt vor, aus dem Bilanzgewinn des Jahres 2019 die Rekordsumme von 851 Mio. Euro an die Aktionäre als Dividende auszuschütten. Die Gewinne der Vonovia entstehen im Wesentlichen aus der Abschöpfung von Einkommen der MieterInnen. Die Mieteinnahmen liegen weit über der Kostendeckung und einer in der traditionellen Wohnungswirtschaft üblichen Rendite. Bereinigt um die Überschüsse aus dem ebenfalls nicht „sozialen“ Handel mit Wohnungen fließen 38 % der Mieteinnahmen des Jahres 2019 in die geplante Dividendenausschüttung. Weitere 17 % der Mieten fließen in Maßnahmen wie Modernisierung und Zukauf, die der weiteren Steigerung der Mieten dienen. Nicht einmal die Hälfte der Mieteinnahmen wird benötigt, um laufende Bewirtschaftungskosten, Zinsen und Steuern zu decken. Wie rechtfertigt der Vorstand vor dem Hintergrund der Krise die Ausschüttung einer derart hohen Dividende, die auf Kosten der Einkommen und staatlicher Zuschüsse erfolgt?
1.5. Die Krise in Folge der Pandemie hat die in den letzten Jahren immer deutlicher gewordene sinkende Akzeptanz der Mietsteigerungen und anderen Geschäfte der finanzdominierten Wohnungswirtschaft beschleunigt. In Berlin wurde mit dem Mietendeckel quasi eine neue Mietpreisbindung eingeführt, die auch in anderen Bundesländern immer mehr AnhängerInnen gewinnt. Ebenfalls in Berlin fordert eine breite Bewegung die Enteignung von Konzernen wie der Vonovia. Auch die Bundesregierung, selbst die CSU reagiert und fordert zum Beispiel die Verschärfung der Mietüberhöhungsbestimmung § 5 WiStG, was dazu führen wird, dass die Vonovia in etlichen Städten mit Bußgeldverfahren rechnen muss. Ist der Vorstand der Ansicht, trotz dieser immer deutlicher werdenden Grenzen seinen Mietsteigerungskurs fortsetzen zu können? Kann der Aufsichtsrat die damit verbundenen Risiken zulassen?
1.6. Zu den Risiken gehört, dass bei sinkenden Mieteinnahmen und steigenden Gewinnausschüttungen die Beträge, die für den nach wie vor erforderlichen Abbau des Instandhaltungstaus übrig bleiben, knapp werden könnten, zumal eine dauerhafte Fortsetzung der mieterhöhenden Modernisierungspraxis weder erwünscht ist, noch realistisch erscheint. Wie will der Vorstand sicherstellen, dass das Unternehmen auf Dauer über genug Kapital verfügt, die Instandhaltung zu gewährleisten und die erforderlichen klima- und altersgerechten Erneuerungen im Wohnungsbestand zu finanzieren? Was hält der Vorstand von dem Vorschlag, einen erheblichen Teil des Bilanzgewinns in eine Gewinnrücklage für die Bauerneuerung zu übertragen und die Verwendung dieser Rücklage von MieterInnen und Kommunen mitbestimme zu lassen?
1.7. Nicht die gesamte Wohnungswirtschaft gehört, wie bislang die Vonovia, zu den Gewinnern der Krise. Wer aus sozialen Gründen hart an der Kostendeckungsgrenze wirtschaftet, kann in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten, wenn ein Teil der Mieterschaft zahlungsunfähig wird. Welchen Beitrag will der Vorstand dafür leisten, hier zu einem gerechten Ausgleich zu kommen? Was hält er von der Errichtung eines demokratisch kontrollierten Solidarfonds, in den die renditeorientierte Wohnungswirtschaft ihre nicht benötigten Überschüsse einzahlt?
2. Mietschulden
2.1. Wie haben sich die Mietschulden der VONOVIA-MieterInnen seit Ausbruch der Corona-Krise entwickelt?
a) Wie hoch lagen im Geschäftsjahr 2019 die Mietschulden und die Zahl der MietschuldnerInnen? Wie haben sich diese Werte seit März 2020 monatlich entwickelt? Wie hoch war und ist nach Kenntnis der Vonovia jeweils der Anteil der Mietschulden aufgrund von Corona-Folgen?
b) Wie hoch liegen diese Werte in den Regionalmärkten in Deutschland, in Österreich und in Schweden? Lassen sich signifikante lokale Unterschiede feststellen? Wie hoch liegen die Werte in eher armen Stadtteilen wie Stockholm-Husby oder dem Dortmunder Norden?
c) Nach welchen Kriterien werden MieterInnen von der Vonovia als MietschuldnerInnen eingestuft? Nach welchen Kriterien werden von den MieterInnen erklärte Mietminderungen, Zurückbehaltungen (z.B. von Betriebskostennachforderungen oder Mieterhöhungen nach Modernisierung) und Aufrechnungen als Mietschulden verbucht, obwohl es sich um rechtlich strittige Forderungen handelt? Wie verbucht die Vonovia Gegenforderungen der MieterInnen?
e) Welche Entwicklung der Mietschulden erwartet der Vorstand bis Ende des Geschäftsjahres?
2.2. Wie wird von der VONOVIA mit den Mietschulden umgegangen?
a) Wie ist das Management der Mietschulden organisiert? Besteht eine eigene Abteilung, oder erfolgt die Bearbeitung im Rahmen der allgemeinen Kundenbetreuung? Wie viele Personalstellen sind speziell mit dem Mietschuldenmanagement beschäftigt? Wie wird die Kommunikation zwischen den Abteilungen sichergestellt?
b) Welche Schritte gegenüber dem/der MieterIn erfolgen zwischen dem erstmaligen Bemerken eines Zahlungsrückstandes und der Klageerhebung/Mahnbescheid? Unter welchen Voraussetzungen kündigt die Vonovia das Mietverhältnis fristlos und/oder fristgerecht, unter welchen Voraussetzungen erhebt sie Räumungsklage?
c) Welche Änderungen am Mietschuldenmanagement hat die Vonovia in Folge der Corona-Krise vorgenommen? Wir wird festgestellt, was der Grund der Mietschulden war? Welche Kontaktaufnahme mit den MieterInnen erfolgt? Werden besonders geschulte MitarbeiterInnen eingesetzt?
d) Wie informiert die VONOVIA ihre MieterInnen in Zahlungsschwierigkeiten über ggf. bestehenden auf Sozialleistungen und/oder Überbrückungshilfen? In wie vielen Fällen konnten dadurch Mietschulden vermieden werden, in wie vielen nicht?
2.3. Umgang mit dem CORONA-Kündigungsmoratorium
a) Wie viele MieterInnen haben Mietzahlung unter Berufung auf das Kündigungsmoratorium (Art. 5, § 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgender COVID-19-Pandemie vom 27.3.2020) eingestellt? Wie hoch liegen die durch das Gesetz erforderlich gewordenen Stundungen? Welche Vereinbarungen wurden mit den betroffenen MieterInnen zur Rückzahlung der gestundeten Beträge getroffen? Wie überprüft die Vonovia die Voraussetzungen der Stundung?
b) Wie hoch ist nach Einschätzung der Vonovia der Betrag der nicht geleisteten Mietzahlungen, die auf Dauer nicht eintreibbar sein werden? Wie hoch schätzt der Vorstand die Kosten des Kündigungsmoratoriums insgesamt?
c) In wie vielen Fällen und in welcher Höhe hat die Vonovia über die Stundung hinaus zeitweilige Mietverzichte erklärt oder die Mieten reduziert? Welche Voraussetzungen müssen dafür erfüllt werden?
d) Wird die Vonovia nach Auslaufen des Kündigungsmoratoriums am 30.6. auch weiterhin Mietschulden stunden und auf Kündigungen verzichten, wenn aufgrund eines Corona-bedingten Zahlungsverzugs zwei oder eine Monatsmiete überschritten werden?
3. Kündigungen, Räumungsklagen und Räumungen
3.1. Wie hoch war die Zahl der fristlosen und der fristgerechten Kündigungen wegen Zahlungsverzugs im Jahr 2019?
3.2. Wie hoch war die Zahl der Räumungsklagen wegen Zahlungsverzugs im Jahr 2019?
3.3. In wie vielen Fällen wurde das Räumungsurteil durch rechtzeitige Begleichung der Mietschulden, Auszug, erfolgreiches Bestreiten der Berechtigung der Forderung und Räumungsvergleich abgewehrt?
3.4. In wie vielen Fällen hat die Vonovia einen Räumungstitel aufgrund eines Räumungsurteils wegen Zahlungsverzug erreicht, und in wie vielen Fällen wurden Zwangsräumungen 2019 tatsächlich durchgeführt?
3.5. Unter welchen Bedingungen gewährt die Vonovia Räumungsaufschub?
3.7. Wie hat sich die Zahl der Kündigungen, Räumungsklagen und Räumungen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2020 entwickelt?
3.8. Welche Maßnahmen ergreift die Vonovia, um Wohnungs- und Obdachlosigkeit zu verhindern?
4. Überwindung von Wohnungsnot
4.1. In der Corona-Krise ist es besonders wichtig, ein in jeder Hinsicht sicheres, ausreichend großes und bezahlbares Zuhause zu haben. Was unternimmt die VONOVIA um Menschen, die ein solches Zuhause nicht haben, zu unterstützen?
4.2. Trotz der Pandemie leben nach wie vor Menschen in gesundheitlich bedenklichen Notunterkünften, auf der Straße oder in Sammelunterkünften für Geflüchtete. Was unternimmt die Vonovia, um diese Menschen zu unterstützen? Stellt sie gezielt leerfallenden Wohnraum zur Verfügung? Ist sie bereit, ihre Mietforderungen auf die von den Ämtern akzeptierten Regelsetze zu senken?
4.3. Wie viele Wohnungslose und Geflüchtete hat die Vonovia im Jahr 2019 und in den ersten Monaten 2020 untergebracht?
4.4. Die Kontaktsperren haben zu einer Zunahme der Gewalt in Familien und Partnerschaften, besonders gegen Frauen, geführt. Sie brauchen oft schnell eine andere Wohnung. Ist die Vonovia bereit, diese Menschen vorrangig und unter Verzicht auf überhöhte Mietforderungen mit Wohnraum zu versorgen? Wie vielen dieser Betroffenen im eigenen Bestand hat die Vonovia seit Ausbruch der Pandemie unbürokratisch geholfen?
5. Mietenerlass
5.1. Wie steht der Vorstand zu der Forderung nach einem Mieterlass für Menschen mit starken Einkommensausfällen während der Corona-Krise?
5.2. Wie steht der Vorstand zu dem folgenden Vorschlag: Die Mietbelastung der MieterInnen mit Einkommen über dem sozialrechtlichen Bedarf (z.N. ALG II) wird auf 30 % des monatlich Brutto-Haushalteinkommens reduziert. Die Mietbelastung der MieterInnen mit Sozialleistungsbezug wird auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Mietdeckelmiete begrenzt, maximal auf die Höhe der örtlich angemessenen Aufwendungen der Unterkunft.
5.3. Wie hoch wären nach Einschätzung des Vorstandes die Kosten und Einnahmeausfälle für eine solche Regelung in 2020 und – bei Fortführung – in 2021?
6. Mieterhöhungen, Miethöhe und Pandemie
6.1. In welchem Umfang und in welcher Anzahl hat die Vonovia Mieterhöhungen bis zur OVM (§ 558 BGB) in den einzelnen Monaten seit Beginn des Jahres 2020 vorgenommen?
6.2. Hält es die Vonovia angesichts der Corona-Krise für gerechtfertigt, bei Wiedervermietung Mieten zu verlangen, die sowohl weit über der Vorvertragsmiete als auch ortsüblichen Vergleichsmiete liegen? Gilt dies auch für Mieten, die mehr als 20% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen?
6.3. Wie steht der Vorstand zu dem folgenden Vorschlag eines bestandsübergreifenden Mietendeckels in Deutschland und Schweden: Weder bei bestehendem Mietvertrag noch bei Neuabschluss darf eine höhere Miete verlangt werden, als die im Bestand behördlich vorgeschriebene Höchstmiete (Schweden, Berlin) bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete (Gemeinden mit ausgeglichen Wohnungsmärkten) oder die ortsübliche Vergleichsmiete vor Beginn der aktuellen Wohnungskrise und des Börsengangs der Annington. Höhere Bestanmieten werden entsprechend abgesenkt.
6.4. Welche Kosten und Einnahmeverzichte würde die Umsetzung dieses Vorschlages für die Vonovia nach sich ziehen?
7. Mietenerlass in Schweden/ Stockholm-Husby
7.1 In Husby haben MieterInne aufgrund der Corona-Krise die Aktion “Flagga Gult” (Gelbe Flagge) gestartet. Sie fordern einen dreimonatigen Mieterlass und einen Stopp aller Räumungen. Wie steht die Vonovia zu diesen Forderungen?
7.2. In Husby haben Mieter auch nach Beginn der Corona-Krise Bescheide wegen Zahlungsverzugs (inkassobrev) erhalten. Mietzahlungen werden nach Angaben von Vonovia zwar aufgeschoben aber nicht getilgt. Wird dies nicht erhöhten Schulden nach der Corona-Krise fuehren? Wir wird Vonovia damit umgehen, dass sie eventuell mehr Mieter mit hohen Mietschulden haben werden im nächsten Jahr? Sollten diese Bescheide (inkassobrev) in der derzeitigen Lage nicht ausgesetzt werden? Gibt es MieterInnen, die dieser Verschuldung durch Mieten widersprechen und wie geht Vonovia damit um?
